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该承诺应视为“要约”而被容纳

时间:2018-07-31 01:15

  “房”一直都是我国老百姓关注的焦点,在很多人还在对房价望洋兴叹时,那些已经买到房子的人理应欢喜,但是“有房一族”中的一些人的心情却怎么也轻松不起来。问题出在哪里呢?目前,开发商在房屋质量上的违约上逐渐减少,却在楼盘的物业环境和相关配套设施方面“偷工减料”,售楼广告上承诺得天花乱坠,最终却不兑现,由此引发业主售楼广告的“忽悠”而诉至法院,要求赔偿。

  2009年1月,李女士在售楼广告中看到上海某楼盘宣称该公司与某重点实验学校有合作协议,在该小区的报刊广告中,载有“M小区业主子女享受免试入学、义务教育收费标准”、“不出社区,轻松入读名校”等内容,在《M小区新生活书卷》的售楼资料中,同样载有上述内容。李女士考虑到对自己孩子的培养,而且入住该小区后可以以义务教育的学费让孩子就读该重点实验学校,便购置了M小区的商品房一套。

  2009年6月,李女士与开放商签订了上海市商品房预售合同,约定李女士购买上海市某路245弄(M小区)的商品房一套,在该合同中,对业主子女入学就读S实验学校的事宜无约定。2011年9月,入住该小区将近1年后,李女士的儿子进入S重点学校就读,但是该校对入学新生却按相关部门核准的每生每学期8500元标准收费,李女士需每学期向学校支付8500元。李女士认为她购买该房屋的目的不能实现,因此她将开发商诉至法院,要求判令开发商履行售楼广告中的承诺,按“义务教育学校收费标准”接收自己的孩子继续在S重点实验学校就读。

  一审法院认为,根据有关司法解释,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。尽管本案售楼广告中有关业主子女就学的内容未出现在原、被告的预售合同中,但参照有关司法解释的规定,广告中有关子女就学的内容应视为合同内容,对开发商具有约束力。M小区和S重点实验学校均系M集团公司投资,两者具有关联关系,M小区业主根据开发商售楼时的承诺,其子女享有在重点实验学校按照公办义务教育收费标准就读的权利。因此作出判决,被告应全面履行合同,由S重点实验学校按“义务教育学校收费标准”接纳原告子女就读。

  北京市京大律师事务所上海分所郝红颖律师分析认为,商品房的售楼广告是一种要约邀请,一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内同作为合同内同对待,但是若出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明具体确定,并对商品房买卖合同的订立和房屋价格确定有重大影响的,应视为要约,该说明和允诺及时未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内同,出卖人违反该说明和允诺的,构成违约。

  本案的售楼广告中,对于业主孩子就读的承诺内容明确,系开发商明确地自我课加义务,该承诺应视为“要约”而被容纳。同时,原告基于广告宣传与被告签订了预售合同,也就对广告的内容产生了信赖利益,该信赖利益应得到保护,被告不得损害。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定,开发商将教育优惠列入售楼广告的,有关广告中教育优惠的明确承诺应视为要约,作为合同内容对待,如果开发商不能兑现的,应承担违约责任。

  此类案件中,开发商通常抓住购房者看中“学区房”的心理,在预售时承诺优质服务。所以,如果购房人特别在意开发商承诺的某项服务,就要在合同里写清提供服务的具体时间及服务标准,以便将来没有得到这项服务时能够依法维权。

  除了上述问题,FF似乎还与其母公司乐视汽车或者说是合作伙伴?的文化冲突磨合还没有结束。